什么时候可以真正抄底买房？当你不再想这事的时候，房价就到底了

[db:作者]

本文仅在今日头条发布，谢绝转载
“一个小男孩问妈妈，我什么时候可以不用再跟你去女澡堂洗澡？妈妈回答说：等你想去的时候自然就不能再去了。”
同样的道理，现在你问我，什么时候可以买房？我会告诉你，当没有人再想着靠抄底楼市来获得额外利润的时候，房价就真的到底了。

那你肯定又要问了，怎样才算不靠买房来获得额外利润呢？答案也很简单，就是房价涨幅+租金收益小于等于你的资金利息成本。
比如说你的房子现价是500万，把它租出去一年的租金收益大概7万，而你的资金成本是每年13万，这时候房价就需要每年涨6万，你才能保持盈亏平衡。

那你应该又要说了，眼下这个行情，房价不跌就不错了，怎么可能还会上涨呢？对啊，所以这个时候就还没有真正到底，因为在这段期间你去持有房产或者买房，等于是在寄希望于它能够涨价，然后帮你填平贷款利息和房租收益的资金差额，那就证明房价还是不够便宜，仍然有入场者在等它涨价套利。

要知道，牛市行情中，一般都会涨到一个让人觉得离谱的价格，比如2021年的楼市、和2015年的股市，那同样，下跌的熊市周期里也会把每一波在半山腰抄底的人都给埋了，让所有人都觉得买房无利可图、只是为了提高居住品质的时候，才是真正见底的时刻。
所以这也是我在上期聊房地产内容时，有很多朋友都提到过的一个问题，就是他们所在的有些城市房价租售比都已经大于存款利率了，但房价却还在下跌。你知道为什么会出现这种情况吗？

原因有两个，一、是未来的大多数城市都将会面临人口减少和净流出所带来的房租收益下降，你可以把这些房子想象成一个个盈利能力不断下滑的公司，那市场调低它们的价格，又有什么问题呢？而从另一个角度来说，房价跌穿租售比和利率关系的本质，就是要把那些高杠杆贷款的买房客都给洗出局，用股市来类比的话，就是让融资客都爆仓离场，只有这样，才能真正到底。

这句话听起来可能有点难以理解，但是你想想看，每个人买房的成本价是不一样的，20年前买房的人，哪怕再怎么跌，也跌不穿他的成本线，但是5年前买入的人就很难说了，2成首付、8成贷款，这就等于加了四倍杠杆，一旦房价下跌超过20%，这部分人就有可能面临资不抵债的风险。因此真正猛烈的下跌过程，必然是要让承受不了的高位杠杆客们统统出局，完成筹码的换手，然后把剩余的筹码都锁定住，价格才能企稳，所以在这种情况下，房价跌穿租售比也就很正常了。

因此这个时候我们再回到视频开头的问题，你问我什么时候可以买房？对于人口长期有净流出和减少风险的区域来说，这个底部目前还很难找到，因为压根没有评判标准，而那些能够虹吸人口的大城市群，目前的租售比相比于银行存款利率和国债利率来说依然还是没有很强的吸引力，所以需要等待进一步的降息，以及把杠杆客全部洗出去，那个时候的房价，才会逐渐趋于稳定，然后慢慢和长期通胀一起重新稳步攀升。但是这个过程会很漫长，因为现在的新房又开始对二手房进行降维打击了，这将是一场拉锯战，是土拍卖地、二手房东，持币买家的三方博弈。

中间又涉及到货币放水和债务杠杆率问题。但是从目前这个时间节点来看，耐心等一等，也许你还会有更多惊喜。